Directive sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel

Historique

La Directive sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel (ou Directive sur le crédit hypothécaire) est entrée en vigueur le 21 mars 2016.Elle vise à améliorer les mesures de protection des consommateurs au sein de l'UE et établit des principes pour l'autorisation et l'enregistrement des intermédiaires de crédit.Le BIPAR a suivi attentivement la phase préparatoire de la Directive jusqu'à son adoption ainsi que les procédures de niveau 2 et 3. Conformément à la Directive, la Commission aurait dû procéder à une révision de la Directive pour le 21 mars 2019 mais il semblerait que cela ait été retardé. Le résultat n'est pas encore connu.


Dispositions clés de la Directive concernant les intermédiaires de crédit

Il s'agit d'une Directive d'harmonisation minimale, à l'exception de ses dispositions sur la fiche d’information standardisée européenne (FISE) et sur le taux annuel effectif global (TAEG), qui font l'objet d'une harmonisation maximale.

  • Les intermédiaires de crédit sont tenus de respecter des règles de conduite et des règles relatives aux connaissances et compétences du personnel, fournir des informations générales précontractuelles et des informations précontractuelles personnalisées via la FISE ainsi que des explications adéquates sur le(s) contrat(s) proposé(s).
  • Les intermédiaires de crédit doivent respecter des exigences en matière d'information.Par exemple, s'ils fournissent des conseils, ils doivent donner le montant de leurs frais et lorsqu'il est connu, le montant des commissions ou d'autres incitations. Sur demande du consommateur, les intermédiaires non liés doivent préciser la variation des niveaux de commission (le consommateur doit être informé qu'il a le droit de le demander).En cas de frais et de commissions, il faut indiquer s'ils sont perçus en amont. Le montant des frais est communiqué au prêteur pour le calcul du TAEG.
  • Les prêteurs et les intermédiaires doivent informer le consommateur de manière explicite s'ils fournissent ou peuvent fournir des conseils.Avant que le conseil ne soit fourni, les informations doivent être fournies, s'il y a lieu, sur la gamme de produits conseillés et sur les éventuels frais (ou méthode de calcul).Dans le cas de conseils, les prêteurs et les intermédiaires doivent recueillir du consommateur les informations nécessaires sur sa situation personnelle et financière, sur ses préférences et ses objectifs (adéquation), agir au mieux des intérêts du consommateur et donner une copie de la recommandation.
  • Les prêteurs et les intermédiaires doivent informer le consommateur de manière explicite s'ils fournissent ou peuvent fournir des conseils.Avant que le conseil ne soit fourni, les informations doivent être fournies, s'il y a lieu, sur la gamme de produits conseillés et sur les éventuels frais (ou méthode de calcul).Dans le cas de conseils, les prêteurs et les intermédiaires doivent recueillir du consommateur les informations nécessaires sur sa situation personnelle et financière, sur ses préférences et ses objectifs (adéquation), agir au mieux des intérêts du consommateur et donner une copie de la recommandation.
  • Les prêteurs et les intermédiaires de crédit liés doivent prendre en considération un nombre suffisamment important de contrats de crédit de leur gamme de produits afin de recommander un ou plusieurs contrats de crédit adaptés aux besoins du consommateur, et les intermédiaires non liés doivent prendre en considération un nombre suffisamment important de contrats de crédit sur le marché afin de recommander un ou plusieurs contrats de crédit adaptés aux besoins du consommateur.
  • Les Etats membres peuvent interdire l'utilisation du mot "conseil" ou "conseiller" ou termes similaires pour les prêteurs et intermédiaires liés.Les termes conseil ou conseiller indépendant ne peuvent être utilisés qu’aux conditions suivantes : analyser un nombre suffisamment large de propositions disponibles sur un marché donné et quand le nombre de prêteurs pris en considération ne représente pas la majorité des prêteurs de ce marché, il y a impossibilité d’être rémunéré par l’un ou plusieurs de ces prêteurs. Les Etats membres peuvent imposer des exigences plus strictes concernant l'utilisation du terme "indépendant", y compris l'interdiction de recevoir toute rémunération d'un prêteur.Les Etats membres veillent à ce que les conseils ne soient fournis que par les prêteurs, les intermédiaires de crédit ou les représentants désignés, bien que des exceptions soient possibles.
  • La Directive prévoit des règles sur l'admission des intermédiaires (assurance en responsabilité civile professionnelle, bonne réputation et niveau de connaissances et de compétences suffisant dans le domaine des contrats de crédit, conformément aux principes énoncés dans l'annexe de la Directive), sur les activités transfrontalières ainsi que sur la surveillance.
  • La Directive réglemente également la vente croisée : les Etats membres peuvent autoriser la vente groupée mais doivent interdire la vente liée, sauf sous certaines conditions. Il existe une disposition spécifique en matière de vente croisée avec de l'assurance : les Etats membres peuvent autoriser le prêteur à exiger du consommateur une police d'assurance appropriée liée au contrat de crédit mais le prêteur doit accepter la police d'assurance d'un fournisseur qui est différent de son fournisseur préféré, lorsque cette police a un niveau de garantie équivalent à celui qu'il a proposé.

A l'automne 2019, EBA a contacté le BIPAR en vue de préparer sa révision des NTR sur le montant minimum de la couverture d'assurance responsabilité civile professionnelle pour les intermédiaires de crédit hypothécaire.

Le BIPAR a fourni à EBA des données relatives :

  • aux assurances RC pro souscrites par les entreprises de services financiers, comme les intermédiaires d'assurance (requises en vertu de la DDA, depuis 2016) et en particulier les intermédiaires de crédit hypothécaire (en vertu de la Directive sur le crédit hypothécaire, depuis 2016) (par exemple, les montants sont-ils identiques ou supérieurs à ceux fixés par la Directive sur le crédit hypothécaire, etc)
  • au nombre spécifique de fournisseurs de RC pro, au nombre de contrats conclus, au nombre et à la valeur des demandes d'indemnisation présentées et/ou des indemnités versées, ou des éléments similaires.

En mars 2020, EBA a publié son rapport sur la révision de ces NTR sur les RC pro pour les intermédiaires de crédit hypothécaire, concluant qu'il n'y a actuellement aucun élément qui suggérerait que les montants monétaires minimums des RC pro devraient être modifiés. EBA ajoute que les créances des emprunteurs sur les intermédiaires de crédit sont très limitées et ne suggèrent pas que les montants minimums spécifiés dans les NTR sont insuffisants et nécessitent un ajustement à la hausse".

EBA doit revoir les NTR sur les RC pro tous les deux ans.

Prochaine étape

La Commission devait entreprendre un réexamen de la Directive avant le 21 mars 2019. Le résultat de ce réexamen n'a pas encore été publié.



- Publié en juin 2020 -

Trouver un intermédiaire près de chez vous ?Cliquez ici